Hisseli Gayrimenkulde Şufa Davası: Tapu İptali ve Tescil, Süreler ve Rayiç Bedel

Hisseli bir taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satılması, diğer paydaşlar bakımından yasal önalım (şufa) hakkını gündeme getirebilir. Bu hak, yalnızca bir satın alma önceliği değildir; alıcı adına oluşan tapu kaydının iptal edilerek satılan payın davacı paydaş adına tescilini sağlayabilen özel bir tapu iptali ve tescil davası yoluyla kullanılır. Gayrimenkulün mülkiyet yapısı, satış işleminin niteliği, noter bildirimi, hak düşürücü süreler ve bedelin yatırılması davanın sonucunu doğrudan etkiler.

1. Şufa Hakkı Nedir?

Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesine göre paylı mülkiyette bir paydaş, taşınmazdaki payını tamamen veya kısmen paydaş olmayan üçüncü bir kişiye satarsa diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanabilir. Düzenlemenin amacı, paylı mülkiyet ilişkisine dışarıdan yeni bir kişinin katılması karşısında mevcut paydaşlara satılan payı öncelikle edinme imkânı tanımaktır.

Şufa hakkı paya bağlıdır. Kişinin ayrıca bir sözleşme yapmasına veya tapuya önalım şerhi koydurmasına gerek olmadan, paylı mülkiyet ilişkisinin kurulmasıyla doğar; üçüncü kişiye satış yapılınca kullanılabilir hâle gelir. Ancak hak, alıcıya gönderilecek tek taraflı bir bildirimle değil, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.

2. Şufa Davası Neden Tapu İptali ve Tescil Davasıdır?

Pay satışı tamamlandığında tapu sicilinde malik olarak üçüncü kişi görünür. Önalım hakkını kullanan paydaş, mahkemeden alıcı adına kayıtlı payın tapusunun iptaliyle kendi adına tesciline karar verilmesini ister. Bu nedenle uygulamada dava; önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası, şufa davası veya önalım davası olarak adlandırılır.

Dava kabul edildiğinde taşınmazın tamamı değil, üçüncü kişiye satılan pay davacı adına tescil edilir. Davanın muhatabı kural olarak payı satan eski paydaş değil, tapuda payı devralan alıcıdır. Dava sırasında payın yeniden devredilmesi ihtimali bulunduğundan tapu kaydı ve güncel malik bilgisi dikkatle takip edilmelidir.

3. Yasal Önalım Hakkının Şartları

Bir gayrimenkul payı için şufa davası açılabilmesi bakımından başlıca koşullar şunlardır:

• Paylı mülkiyet bulunmalıdır: Tapu kaydında birden fazla kişinin belirli pay oranlarıyla malik olduğu bir taşınmaz bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetinde paylar belirlenmediğinden, elbirliği paylı mülkiyete dönüştürülmedikçe TMK m. 732 anlamında yasal önalım hakkı kullanılamaz.
• Davacı paydaş olmalıdır: Önalım hakkı, paylı taşınmazdaki diğer paydaşlara tanınmıştır. Davacının hakkını dayandırdığı paydaşlık sıfatının somut dosyada mevcut olması gerekir.
• Pay üçüncü kişiye satılmış olmalıdır: Payın mevcut paydaşlardan birine satılması kural olarak şufa hakkı doğurmaz. Alıcının satıştan önce tapuda paydaş olup olmadığı belirleyicidir.
• İşlem satış niteliğinde olmalıdır: Gerçek bir bağış, mal değişimi, miras paylaşımı veya satış dışındaki devirlerde yasal önalım hakkı kural olarak doğmaz. Bununla birlikte tapuda bağış gibi gösterilen işlemin gerçekte satış olduğu ileri sürülüyorsa işlemin gerçek niteliği ayrıca incelenir.
• Dava süresinde açılmalıdır: Noter bildiriminden başlayan üç aylık süre ile 25 Aralık 2025 ve sonrasında yapılan satışlarda geçerli bir yıllık üst süreden herhangi birinin kaçırılması hâlinde önalım hakkı o satış yönünden sona erer. Daha önceki satışlarda geçiş hükmü uyarınca eski iki yıllık üst süre uygulanır.

4. Hangi Devirlerde Şufa Hakkı Kullanılamaz?

Her tapu devri şufa hakkı doğurmaz. Payın başka bir paydaşa satılması, gerçek bağış, trampa ve miras paylaşımı gibi satış dışındaki işlemlerde yasal önalım hakkı kural olarak kullanılamaz. TMK m. 733’ün güncel düzenlemesine göre 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda da önalım hakkı kullanılamaz. Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlara ilişkin 2025 değişikliğinin zaman bakımından uygulanması, satış tarihine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Tapudaki işlemin adı tek başına yeterli değildir. Satışın bağış gibi, bağışın ise satış gibi gösterildiği iddialarında tarafların gerçek iradesi, akrabalık ilişkisi, ödeme hareketleri ve diğer deliller önem kazanabilir. Bu tür muvazaa iddiaları somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir.

5. Şufa Davasında 3 Aylık ve 1 Yıllık Süreler

TMK m. 733’teki süreler hak düşürücü niteliktedir ve mahkeme tarafından kendiliğinden dikkate alınır. Bu nedenle satış öğrenildiğinde tapu kayıtlarının ve bildirim belgelerinin gecikmeden incelenmesi önemlidir.

Başka bir ifadeyle, noter bildirimi bulunmasa bile 25 Aralık 2025 ve sonrasında yapılan satışın üzerinden bir yıl geçtikten sonra şufa davası açılamaz. Ancak 7571 sayılı Kanun’un geçici 1. maddesi gereğince TMK m. 733’teki bu değişiklik, 25 Aralık 2025’ten önce yapılmış satışlara uygulanmaz; bu satışlarda değişiklikten önceki iki yıllık üst süre geçerliliğini korur. Noter bildiriminin içeriği, tebliğ tarihi ve hangi satışa ilişkin olduğu da süre hesabında önem taşır.

6. 2025 Değişikliği Sonrası Rayiç Bedel ve Tapu Giderleri

Önceki düzenlemede davacının tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini yatırması öngörülüyordu. 7571 sayılı Kanun ile TMK m. 734/2 değiştirilerek dava konusu payın rayiç bedelinin hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenmesi esası kabul edildi.

Güncel düzenlemeye göre önalım hakkı sahibi; mahkemece belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkimin belirlediği yere ve verilen kesin süre içinde nakden yatırmalıdır. Bedel nemalandırılır ve hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir. Kesin süre içinde depo yükümlülüğünün yerine getirilmemesi hâlinde davacı adına tescil kararı verilemez.

Rayiç bedelin tespiti bilirkişi incelemesi, taşınmazın niteliği, konumu, imar durumu ve emsal satışlar gibi veriler üzerinden yapılabilir. Değerleme tarihi ile geçiş hükmünün somut dosyaya etkisi, satış ve dava tarihine göre ayrıca ele alınmalıdır. Kanun, TMK m. 734’teki yeni bedel düzenlemesinin 25 Aralık 2025’ten önce açılmış ve devam eden davalarda da uygulanacağını belirtmektedir.

7. Fiilî Taksim Savunması Nedir?

Fiilî taksim, kanunda açıkça düzenlenmiş bir şufa istisnası olmamakla birlikte yargısal uygulamada dürüstlük kuralı kapsamında önem taşır. Paydaşlar taşınmazı uzun süredir kendi aralarında bölüşmüş, her biri belirli bir bölümü bağımsız kullanmış ve bu kullanım düzeni benimsenmişse; sonradan diğer paydaşın kullandığı bölümle ilgili satışa karşı önalım hakkı ileri sürülmesi somut olayda hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilir.

Fiilî taksim iddiasının kabulü otomatik değildir. Taşınmazın kullanım biçimi, sınırlar, yapı ve ağaçların konumu, tanık anlatımları, keşif, bilirkişi raporu, fotoğraflar ve tarafların önceki davranışları birlikte incelenebilir. Yalnızca taraflardan birinin taşınmazın belli kısmını kullanıyor olması her dosyada fiilî taksim bulunduğunu göstermeyebilir.

Yargıtay uygulamasında fiilî taksim savunması, dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağıyla bağlantılı olduğundan davanın her aşamasında ileri sürülebilir ve dosyadan anlaşılması hâlinde mahkemece kendiliğinden dikkate alınır. Bu nedenle savunma ilk derece yargılamasında ileri sürülmemiş olsa bile istinaf ve temyiz aşamalarında gündeme getirilebilir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 05.12.2017 tarihli, 2017/518 E. ve 2017/9099 K. sayılı kararında, ilk kez temyiz dilekçesinde ileri sürülen fiilî taksim savunması hakkında davalıya delillerini sunması için süre verilmesi, bildirilen delillerin ve karşı delillerin toplanarak sonucuna göre karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir. Aynı doğrultuda 20.10.2014 tarihli, 2014/7327 E. ve 2014/11379 K. sayılı kararda kötü niyet itirazının her aşamada ileri sürülebileceği ve hâkim tarafından resen gözetileceği kabul edilmiştir.

Savunmanın ileri sürülmesi tek başına yeterli değildir. Taşınmaz başında keşif yapılması; taraf ve tanık anlatımlarının fiilî kullanım alanlarıyla karşılaştırılması; gerekiyorsa fen bilirkişisi krokisinde kullanılan bölümlerin gösterilmesi ve kullanım düzenine itiraz bulunup bulunmadığının araştırılması gerekir. Fiilî paylaşımın ispatı hâlinde şufa davasının reddi gündeme gelir.

8. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu nedenle Balıkesir’de bulunan bir gayrimenkul bakımından, taşınmazın bulunduğu ilçenin yargı çevresindeki Asliye Hukuk Mahkemesi esas alınır.

Dava dilekçesinde taşınmazın ada-parsel bilgileri, satış işlemi, davacının paydaşlığı, noter bildirimi bulunup bulunmadığı ve tapu iptali ile tescil talebi açık biçimde gösterilmelidir. Tapu kaydı, resmî senet, noter bildirimi, ödeme belgeleri ve fiilî kullanıma ilişkin deliller dosyanın özelliklerine göre önem taşıyabilir.

9. Şufa Davası Öncesinde Kontrol Edilmesi Gerekenler

1. Güncel ve tedavüllü tapu kaydından paydaşlar ile satış tarihi kontrol edilmelidir.
2. Alıcının satıştan önce paydaş olup olmadığı belirlenmelidir.
3. Noter aracılığıyla satış bildirimi yapılıp yapılmadığı ve tebliğ tarihi incelenmelidir.
4. Üç aylık süre ile satış tarihine göre uygulanacak bir yıllık üst süre ayrı ayrı hesaplanmalı; 25 Aralık 2025’ten önceki satışlarda iki yıllık eski sürenin devam ettiği gözden kaçırılmamalıdır.
5. İşlemin gerçek bir satış mı, başka bir devir mi olduğu değerlendirilmelidir.
6. Fiilî taksim veya önalım hakkından feragat iddiasına ilişkin belgeler araştırılmalıdır.
7. Mahkemece belirlenecek rayiç bedel ve tapu giderlerinin kesin sürede yatırılması için mali hazırlık yapılmalıdır.

10. Şufa Davası Hakkında Sık Sorulan Sorular