Bir ev, arsa veya tarla birden fazla kişiye ait olduğunda paydaşlar kullanım ya da satış konusunda anlaşamayabilir. Ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şüyu), birlikte mülkiyetin aynen paylaşma veya satış bedelinin bölüşülmesi yoluyla sona erdirilmesini amaçlar. Dava açılması, taşınmazın mutlaka açık artırmada satılacağı anlamına gelmez.
Ortaklığın giderilmesi davası nedir, kim açabilir?
Paylı mülkiyette maliklerin belirli payları bulunur. Elbirliği mülkiyetinde ise örneğin miras paylaşılıncaya kadar mirasçıların tek tek mallar üzerinde bağımsız payları yoktur. Şartları oluştuğunda her iki mülkiyet biçiminde de ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir. Paydaşlardan veya mirasçılardan biri dava açabilir; herkesin dava açılmasına onay vermesi gerekmez. Bununla birlikte karardan etkilenecek bütün paydaşların davada yer alması gerekir. TMK m. 642, 698–699
Miras nedeniyle elbirliği mülkiyeti varsa mirasçılık belgesi, tapu kayıtları ve mirasçıların kimliği birlikte incelenmelidir. Bir mirasçının ölümü veya pay devri taraf listesini değiştirebilir. Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi de ayrı bir yoldur; bu işlem taşınmazın fiziksel olarak bölüşülmesi demek değildir. Dava yalnız taşınmazlarla sınırlı olmayıp paylaşılabilir taşınır mallara da ilişkin olabilir.
Dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. Taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında arabulucuya başvuru dava şartıdır. Görüşmelerde malın aynen bölüşülmesi, bir paydaşın diğerlerinin payını devralması veya birlikte satış yapılarak bedelin paylaşılması konuşulabilir. Anlaşma olmazsa son tutanakla dava açılır. Taşınmazla ilgili arabuluculuk anlaşmasının icra edilebilirlik şerhine ilişkin özel kurallar ayrıca uygulanır. 6325 sayılı Kanun m. 18/B
Paydaşların mahkeme dışında anlaşması da mümkündür. Ancak taşınmaz devri kararlaştırılmışsa gerekli resmî şekil ve tapu işlemleri yerine getirilmelidir. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan davada dava şartı eksikliği usulden ret sonucunu doğurabilir.
Hangi durumlar paylaşmayı sınırlayabilir?
- Ortaklığı sürdürme yükümlülüğü: Geçerli bir hukuki işlem veya malın sürekli bir amaca özgülenmesi paylaşma istemini sınırlayabilir. Paylı mülkiyeti sürdürme sözleşmesi en çok on yıl için yapılabilir; taşınmazda resmî şekil aranır.
- Uygun olmayan zaman: TMK m. 698 uyarınca uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez. Bu istisna somut koşullara göre değerlendirilir; yalnız “satılmasını istemiyorum” demek yeterli değildir.
- Kat mülkiyeti: Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi ana taşınmazın bütünü için ortaklığın giderilmesi istenemez. Buna karşılık bir bağımsız bölüm birden fazla kişiye aitse o bölümdeki ortaklık giderilebilir.
- Özel kısıtlar: Tarım arazisinin bölünmesi veya imar koşulları aynen paylaşmanın mümkün olup olmadığını etkileyebilir. Fiziksel bölünememe, her durumda davanın açılamayacağı anlamına gelmez.
Hangi mahkeme bakar ve dava nasıl ilerler?
Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme, malın değerinden bağımsız olarak sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili yer belirlenirken davanın belirli bir taşınmazın paylaşılmasına mı yoksa terekenin paylaşılmasına mı ilişkin olduğu önem taşır. Taşınmazın bulunduğu yer ve mirasbırakanın son yerleşim yeri bakımından farklı kesin yetki kuralları söz konusu olabilir. HMK m. 4, 11–12
Mahkeme güncel tapu ve mirasçılık kayıtlarını, bütün paydaşların davada bulunup bulunmadığını, malın niteliğini ve paylaşma engellerini inceler. Taşınmazın değeri ile bölünebilirliği için keşif ve bilirkişi incelemesi gerekebilir. Mülkiyet veya muhdesat (bina, ağaç gibi değer artırıcı unsur) aidiyeti tartışmalıysa bunların sonuçları paylaşma ve bedel dağıtımını etkileyebilir.
Aynen paylaşma mı, satış mı?
Mahkeme önce malın niteliği, yüzölçümü, paydaş sayısı, imar durumu ve bölünme hâlindeki değer kaybını dikkate alır. Aynen paylaşma mümkünse taşınmaz bölüştürülebilir; parçaların değerleri farklıysa para eklenerek denkleştirme yapılabilir. Uygun bir yapıda koşulları sağlanıyorsa kat mülkiyeti kurularak bağımsız bölümlerin özgülenmesi de değerlendirilebilir.
Bölme koşullara uygun değilse veya önemli değer kaybı yaratacaksa açık artırmayla satış kararı verilir. TMK m. 699'a göre satışın baştan sona yalnız paydaşlar arasında yapılması bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Bu kural, aşağıdaki 2026 mirasçılarına özgü ilk artırma düzenlemesinden farklıdır. TMK m. 699
2026'da ilk artırmaya yalnız mirasçılar mı katılır?
Yalnız belirli miras taşınmazlarında. 7589 sayılı Kanun uyarınca taşınmazdaki bütün maliklerin mülkiyeti miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü bir malikin bulunmaması gerekir. Şartlar varsa satış yoluyla ortaklığın giderilmesinde birinci artırmaya yalnız malik olan mirasçılar katılır. Bu özel usul bir defaya mahsustur; ilk artırmada satış olmazsa ikinci artırma genel kurallarla üçüncü kişilere de açılır. Maliklerden biri payını miras dışı yolla edinmişse ilk artırma için bu özel kural uygulanmaz.
Teklif eşiği: Mirasçılara ayrılmış birinci artırmada teklif, muhammen kıymetin tamamını ve ayrıca paraya çevirme ile paylaştırma giderlerini geçmelidir. İkinci artırmada genel yüzde elli eşiği, varsa öncelikli alacaklar ve giderlerle birlikte dikkate alınır.
Geçiş kuralı: 31 Temmuz 2026'dan önce ilan edilen artırmalara değişiklikten önceki hükümler uygulanır. Belirleyici tarih davanın açıldığı gün değil, artırmanın ilan tarihidir.
İhaleye katılım elektronik satış portalından yürür. Paydaş olmak kendiliğinden teminat veya ödeme koşullarından muafiyet sağlamaz; satış şartnamesi incelenmelidir. En yüksek teklif verilip ihale bedeli süresinde yatırılmazsa teminatın iade edilmemesi ve teklif bedelinin yüzde beşi oranında idari para cezası gibi sonuçlar doğabilir. 7589 sayılı Kanun m. 1 ve geçici m. 1
Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar tutar?
2026 için her dosyaya uygulanabilecek tek bir toplam tutar yoktur. Maliyet; dava açılış harçları ve gider avansı, tebligat, keşif ve bilirkişi giderleri ile satış gerekiyorsa satış avansı, kıymet takdiri, ilan ve artırma masraflarından oluşur. Taşınmazın değeri, paydaş ve taşınmaz sayısı, yapılacak işlemler ve yürürlükteki tarifeler tutarı değiştirir. İhale alıcısına ait vergi ve tescil yükümlülükleri de ayrıca değerlendirilmelidir.
Davayı açan kişi giderleri başlangıçta yatırabilir; bu, tüm nihai giderleri onun taşıyacağı anlamına gelmez. Ortak yargılama ve satış giderleri ile mahkemenin hükmettiği vekâlet ücreti, kural olarak paydaşlara payları oranında yükletilir. Kullanılmamış avanslar iade edilir. Her paydaşın kendi avukatıyla yaptığı özel ücret sözleşmesi ise ortak giderlerden ayrıdır. Kesin maliyet için dosya kapsamı ve güncel tarife birlikte incelenmelidir.
Sık sorulan sorular
Diğer paydaşlar davaya karşı çıkarsa satış durur mu?
Yalnız karşı çıkmaları yetmez. Mahkeme geçerli paylaşma engelini ve aynen paylaşma olanağını inceler.
Kullandığım ev veya tarla bana bırakılır mı?
Fiilî kullanım tek başına mülkiyet hakkını değiştirmez. Tapu, miras payları, aynen paylaşma koşulları ve muhdesat iddiaları değerlendirilir.
Satış kararı verilince para hemen ödenir mi?
Hayır. Satış dosyasında değerleme, ilan, elektronik artırma, ihale bedelinin ödenmesi ve dağıtım işlemleri ayrıca tamamlanır.
Mirasçı olmayan kişi ilk artırmaya katılabilir mi?
Taşınmaz 2026'daki özel koşulları taşıyorsa birinci artırmaya yalnız malik mirasçılar katılır. Satış olmazsa ikinci artırma genel usulle üçüncü kişilere de açılır.
Paylaşma ve satış seçenekleri dosyaya göre değişir
Tapu, mirasçılık ve arabuluculuk belgeleriyle somut durum birlikte değerlendirilmelidir.